След еврото: ще се успокои ли пазарът на имоти или ни чака ново поскъпване?

Ще се изравнят ли лихвите с тези в Еврозоната, ще се повишат ли цените и какво очаква имотният пазар през 2026 – председателят на НСНИ Александър Бочев пред Economy.bg с отговори на най-важните въпроси преди въвеждането на еврото
Два месеца преди присъединяването на България към Еврозоната председателят на Националното сдружение „Недвижими имоти“ Александър Бочев коментира състоянието и тенденциите на имотния пазар у нас. В интервю пред Economy.bg Бочев прогнозира плавна адаптация на сектора след приемането на еврото – цените ще продължат да растат, но по-бавно, а стабилността на валутния съюз ще привлече нови чуждестранни инвеститори.

На 31 октомври предстои 11-ата Национална конференция „Inspire to Higher 2025: Имотният пазар в Еврозоната“. Събитието ще се проведе в Hyatt Regency Sofia и ще събере професионалната общност на брокерите, банковия сектор и международни експерти от Централна и Източна Европа. Конференцията се организира от Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ).

Кои ще са основните теми и лектори по време на конференцията, как влизането в Еврозоната ще се отрази на цените на имотите, лихвите по кредитите и интереса на купувачите – български и чуждестранни, както и какви тенденции и промени очакват пазара през 2026 – тези и други въпроси коментираме с Александър Бочев.

Александър Бочев има повече от 30 години професионален опит в бизнеса с недвижими имоти. От 2023 е председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ). Той е собственик и управител на агенция за недвижими имоти RealNet.

Г-н Бочев, какво е състоянието на пазара на имоти у нас в момента – 2 месеца преди влизането в еврозоната?
Състоянието на пазара, както и през последните няколко години, е на леко покачване на цените спрямо предходните години. Това покачване най-вероятно ще продължи и през следващата година, но с доста по-умерени темпове. През последната година по данни на статистиката за първото полугодие имаме покачване на цените на национално ниво с около 16%. За сравнение предходните няколко години покачването беше между 5 и 15%. Смятам, че данните към края на годината може би ще покажат около 17-18% покачване на цените. Също така предполагам, че през 2026/27 повишението на цените няма да спре, но то ще бъде с доста по- умерени темпове. Най-вероятно ще се върнем на нива от около 5-10% на годишна база.

За какво е сигнал по-високият ръст в момента в сравнение с предходните години?
Очакванията за влизане в еврозоната са сред катализаторите на тези процеси, но трябва да имаме предвид, че тези очаквания се експлоатират на пазара не само на недвижими имоти, но и на много стоки, от 2-3 години вече. Давам пример с Хърватия, която се присъедини на 1 януари 2023. През 2022 се случва почти същото – имат скок на цените от около 17%. За сравнение предходните години растежът на цените при тях е бил между 6 и 9%. Доста аналогично на това, което се случва тук. През 2023 и 2024 пазарът там донякъде се успокоява и покачването не спира, но се връща в границите от предходните години от около 6-9%. Смятам, че това ще се случи и тук, защото много хора искат да купят имот преди влизането в еврозоната, тъй като различни анализатори дават прогнози за покачване с над 18% и вероятно това мотивира подобен тип купувачи да реализират покупка сега, преди да влезем в еврозоната.

Кои са най-активните купувачи в момента?
Най-активните купувачи са сравнително млади хора във възрастовата група между 25 и 40 години, с добри постоянни доходи, най-вече в IT сектора. Много често има такива, които купуват или първо жилище за собствено ползване, или по-голямо жилище за собствено ползване, или с инвестиционна цел. Последните няколко години инвестиционните покупки – дали за отдаване под наем или за препродажба, бяха доста сериозен дял. Смятам, че през 2025 тази тенденция донякъде се запази по отношение на покупката на имоти с цел отдаване под наем. По-скоро имаме леко успокояване на пазара с цел препродажба на имотите. Предполагам, че има 2 сценария след влизането ни в еврозоната: пазарът на инвестиционни покупки с цел препродажба, имайки предвид, че нарастването на цените на годишна база като че ли леко ще се успокои, то тогава тази препродажба вече няма да носи същия дивидент като при ръст на цените от 15-18% на годишна база. Но пък очакваме да навлязат чуждестранни инвеститори, които да имат интерес към нашия пазар вече като част от еврозоната. Така че ще видим кой от двата сценария ще се реализира – дали ще се успокои пазарът на инвестиции или пък ще тръгне в посока нагоре именно заради интереса от чужденци.

Има ли вече интерес от чужди купувачи? Или поне запитвания? 
По-скоро като че ли има сигнали и това е съвсем нормално, ставайки част от този валутен съюз, който дава допълнителна стабилност и сигурност на подобен тип инвеститори. Но като че ли засега все още са предпроучвателни техните действия. Най-вероятно след влизането ни в еврозоната – през 2026/27, ще започнат да се реализират сделки, както от частни инвеститори, така и от доста по- сериозни фондове, които изкупуват по-голямо количество имоти.

Според данни на Евростат България е втора по поскъпване на имотите в ЕС през второто тримесечие. Достъпни ли са жилищата у нас?
По данни на статистиката покачването на средната работна заплата, особено за големите градове, изпреварва поскъпването на недвижимите имоти. Така че да, достъпни са. Покупателната способност се увеличава по отношение на квадратен метър, имайки предвид, че завишаването на средните работни заплати в големите градове изпреварва завишаването на цените на имотите. Това означава, че с определен брой работни заплати можем да купим съответното жилище, което търсим. Мисля, че тази тенденция ще продължи най-вероятно и през следващите години, тъй като и при двата показателя имаме да догонваме редица източно- и централноевропейски държави. Цените на квадратен метър в големите градове в България са около 2300-2500 евро, докато в големите градове на страните членки на еврозоната – Германия, Франция и т. н., достигат до 10-15 хил. евро на квадратен метър. Дори и страните от бившия Източен блок като Унгария, Чехия, Словакия, Словения изпреварват значително цените на недвижимите имоти у нас.

В България заплатите обаче са по-ниски от тези в Германия и Франция. 
Именно заради това е много важно коя е от двете компоненти ще се покачва по-бързо. Ако заплатите ни растат поне равно на цените на недвижимите имоти, тази тенденция ще се запази. Ако покупателната способност на българите започне толкова рязко да намалява и само имотите се движат нагоре, а заплатите стоят на едно място, тогава ще се намали търсенето на имоти и това ще доведе до ново съотношение между търсене и предлагане. Когато предлагането започне да става по-голямо от търсенето, съответно цените на имотите би трябвало да тръгнат в обратна посока. Но аз не мисля, че тази тенденция ще бъде реалистична.

Как влизането ни в еврозоната ще се отрази на лихвите по ипотечните кредити? Ще се приравнят ли с тези в еврозоната? 
Дори и да изравним средностатистическите лихвени нива – в еврозоната в момента са между 3-3,5%, а в България са около 2.5% – у нас те ще бъдат значително по-ниски от периода 2007-2008, когато имаше доста сериозен бум за покупка на имоти и тогава вписаните продажби в Агенцията по вписванията през 2007 бяха около 250 000. За сравнение през 2024 вписванията бяха 212 000, което означава, че най-вероятно и през 2025 няма да успеем да достигнем количеството покупко-продажби от 2007. А тогава лихвените нива бяха около 8%. Така че смятам, че 3-3,5% няма да е кой знае какво покачване, за да обърне пазара в обратна посока.

Но все пак очаквате, че ще се изравнят? 
Смятам, че постепенно вероятно до година и половина или две лихвите ще се покачат, най-вероятно до нива от около 3-3,5%.

Ще станат ли кредитите с фиксирана лихва по-атрактивни, както е в Европа? 
Фиксираната лихва означава стабилност и доверие, така че влизайки в еврозоната, вероятно банките ще започнат да предлагат по-сериозно такъв продукт за по-дълъг период от време. Мисля, че в ЕС има фиксирани лихви за срокове от 10-15 години, което допълнително дава сигурност на купувачите и на инвеститорите в имоти, че дори и с малко по-висок лихвен процент от тези, които не са фиксирани, те имат правилен разчет на финансовите потоци като приходи и разходи през следващите години, което е много по- важно от точно на какви нива са лихвите. Доверието в банковата система и в пазара на недвижими имоти е гаранция за един добър и устойчив пазар.

Какви рискове и предизвикателства очаквате при влизане в Еврозоната? 
Не смятам, че ще се случи нещо кой знае колко драстично на имотния пазар. Имайки предвид, че цените на имотите в България може би от 25 години се обявяват в евро, хората като че ли вече са свикнали. Очакванията са ми за лек спад на растежа на цените. Най- вероятно през следващата година ще имаме растеж от около 5-10%, но зависи дали ще влязат международни инвеститори, дали лихвените проценти, ще се покачат с 0,5% до 1%.

Чужди инвеститори основно от кои европейски страни се очакват?
Привлекателността на страната със сравнително ниските цени на недвижими имоти както градски, така и ваканционни имоти, би била достатъчен мотив за частните инвеститори, които искат да придобият имот на морето или в планината. Смятам, че много граждани на ЕС и на еврозоната ще се ориентират да купуват имоти в България. Пазарът ще покаже откъде биха могли да дойдат, но най- вероятно традиционно от Германия и Франция. В последните 2 години наблюдаваме сериозен интерес от французи, които купуват и наемат жилища в София, може би и по морските градове. Казват, че сигурността на живота в България е много по-висока в сравнение с Франция.

Може ли да обобщите каква 2025 ще изпрати пазарът на имоти у нас? И каква 2026 очаквате?
Нищо неочаквано. Въпреки че много хора прогнозираха крах на пазара, говореха за балон и за спукването му от 5-6 години, но това не се случи и тази година. Смятам, че няма да се случи и следващата, защото докато имаме толкова стабилно търсене на имоти и предлагане, което догонва, вероятно ситуацията ще продължи да бъде същата.
По същия начин ще е и 2026. Най-вероятно ще имаме отново покачване на цените, няма да имаме застой. В никакъв случай не мисля, че ще имаме спад на цените, но вероятно ръстът ще бъде с по- ниски темпове, отколкото през тази година.

Как ще протече тазгодишната конференция на НСНИ? Кои са темите и лекторите?
Имайки предвид, че ще бъдем приети в еврозоната, поканихме изключително интересни лектори. В началото конференцията ще започне с кратка лекция на Левон Хампарцумян – утвърден специалист в банковото дело. Той ще ни запознае с неговите виждания за това какво ни очаква в еврозоната. Във втория панел ще разискваме макроикономическата рамка – какво ни очаква в Европа, в България, в еврозоната – не само на пазара на имоти, а и като икономически показатели. За следващите панели сме поканили колеги от Хърватия, Латвия и Словакия – страни, които са се присъединили сравнително скоро към еврозоната. Те ще разкажат какво се е случило там с пазара на имоти. Също така ще си говорим за финансиране – какво очаква банковия сектор, кредитирането, какво ще стане с лихвите.
Ще си говорим и за нужната за нашия сектор регулация. Приемането на закон за брокерската дейност, който от години в НСНИ се опитваме да прокараме в парламента. Надявам се този път да стигнем до него и да има регламентация, защото има крещяща нужда пазарът да бъде регламентиран и брокерската професия да има по-висок имидж, защото тя е изключително отговорна и важна за осъществяването на сделките с недвижими имоти.